Conseils d'expert sur l'achat et la vente

LA VALEUR D'UN BIEN

La valeur vénal d'un bien immobilier correspond au prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable, au moment de l'expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

• la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur,
• un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
• que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,
• que le bien ait été proposé à la vente, dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,
• enfin, l'absence de convenance personnelle.*

 

LA VALEUR LOCATIVE

La valeur locative, quant à elle, constitue la contrepartie financière annuelle, susceptible d'être obtenue, sur le marché, de l'usage d'un bien immobilier, dans le cadre d'un contrat de location.

Elle correspond donc au loyer de marché (obtenu ou qui doit pouvoir l'être), d'un bien immobilier, aux clauses et conditions usuelles des baux, pour une catégorie de biens et dans un secteur donné.

La valeur locative de marché implique, s'agissant des locaux commerciaux, qu'il n'y ait pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d'une somme en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte ou droit d'entrée).

La valeur locative est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors les charges locatives ou de toute autre nature, refacturées au preneur.

 

DETERMINATION DE LA VALEUR D'UN BIEN

La détermination de la valeur vénale / et ou locative, relève des facteurs suivants

• Facteurs extrinsèques : situation générale et particulière (localisation), environnement économique et financier, situation et évolution du marché
• Facteurs intrinsèques : consistance et état, équipements, possibilité d'utilisation (banalisation)

 

VALIDITE DES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS
Diagnostics Loi Carrez	Illimitée (sauf en cas de travaux)
Diagnostics amiante	Illimitée
Diagnostics termites	6 mois
Diagnostic plomb (CREP)	1 an et illimité, si aucune trace de plomb n’a été détectée
Diagnostics état des risques naturels et naturels et technologiques (ERNT)	6 mois
Diagnostics bilan énergétique (DPE)	10 ans
Diagnostics gaz	3 ans
Diagnostics électriques	3 ans
Diagnostics habitabilité	Etabli à chaque demande de prêt
Diagnostics assainissement	3 ans
Diagnostics bilan énergétique (DPE)	10 ans
Diagnostics gaz	3 ans
Diagnostics électriques	3 ans
Diagnostics habitabilité	Etabli à chaque demande  de prêt
Diagnostics assainissement	3 ans

 

EN CAS DE VENTE, LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES DEPENDENT DE LA DATE DE CONSTRUCTION
AVANT JANVIER 1949	AVANT JUILLET 1997	A PARTIR DE 1997
Diagnostics loi Carrez*	Diagnostics loi Carrez*	Diagnostics loi Carrez*
Diagnostics amiante	Diagnostics amiante
Diagnostics termites**	Diagnostics termites**	Diagnostics termites**
Diagnostics plomb (CREP)
Diagnostics DPE	Diagnostics DPE	Diagnostics DPE
Diagnostics ERNT	Diagnostics ERNT	Diagnostics ERNT
Diagnostics gaz	Diagnostics gaz	Diagnostics gaz
Diagnostics électriques***	Diagnostics électriques ***	Diagnostics électriques***
Diagnostics assainissement ****	Diagnostics assainissement ****	Diagnostics assainissement ****

(*) Les diagnostics Loi Carrez, concernent les copropriétés et les appartements
(**) Les diagnostics termites concernent les zones infestées définies par arrêté préfectoral
(***)Les diagnostics électriques à partir du 1er janvier 2009 pour les installations datant de plus de 15 ans.
(****) Le diagnostic assainissement est rendu obligatoire pour les habitations ne disposant pas de tout à l’égout par la loi sur l’eau du 30 décembre 2006 complétée par le Grenelle II de l’environnement du 12 juillet 2010. Initialement prévue en 2013, la réalisation du diagnostic a été avancée au 1er janvier 2011. Ce diagnostic doit être réalisé par le service de contrôle (SPANC), de la commune où se situe le bien immobilier.

 

LES CLES D'UN INVESTISSEMENT REUSSI

Les clés d’un investissement immobilier réussi :

• Le choix de la situation d’un bien (emplacement, desserte, environnement, services, desserte etc…) ;
• La qualité du bâti et des prestations ;
• Un juste prix correspondant véritablement au marché.
• Une valeur locative optimisée.
• Une gestion locative vous permettant de maitriser un coût global de possession correspondant au final au véritable rendement de votre opération.